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四年巨亏近百亿 大悦城商业招牌难救地产颓势

房地产行业持续筑底，市场调整压力不断向头部央企房企传导，即便是拥有优质商业IP的大悦城也难以独善其身。近日，大悦城发布2026年半年度业绩预告，公司预计上半年归母净利润亏损5.6亿元至7.9亿元，扣非净利润亏损6.5亿元至9.2亿元，业绩由盈转亏。至此，公司自2022年行业深度调整以来已持续亏损，四年累计亏损约96.74亿元，深陷经营困境。

对于本次业绩预亏，大悦城表示主要受结算资源不足、结算周期波动影响，整体毛利率同比下滑，毛利规模大幅缩减。事实上，经营颓势在2025年经营数据中已充分显现，公司地产开发主业持续失速，核心经营指标全面承压，成为拖累业绩的核心症结。数据显示，大悦城全口径结算金额从2021年的815亿元锐减至2025年的331.23亿元，四年累计缩水近六成。同期，公司结算面积、结算均价同步下滑，商品房销售及土地开发收入逐年递减，带动公司营业收入连续四年同比下降。

更严峻的是，公司未来营收增长已缺乏储备支撑。作为房企未来收入核心风向标的合同负债，在2024年末至2025年末从249.96亿元骤降至139.51亿元，百亿规模的缩水意味着公司2026年可结算项目体量严重不足。同时，2025年公司销售回款同比下滑超30%，清晰反映出存量房源去化艰难、市场销售压力持续攀升的现状。评级机构中证鹏元也指出，大悦城项目多布局一二线城市、产品竞争力尚可，但受新增优质项目缺位、存量销售放缓影响，短期销售与结算压力仍将持续。

与低迷的地产业务形成鲜明对比的是，大悦城的商业运营板块展现出极强的行业韧性，“大悦城”商业IP成为公司为数不多的盈利亮点。2025年，公司投资物业及相关服务收入达53.36亿元，同比小幅增长，营收占比稳步提升。全年购物中心销售额突破460亿元，同比增长15.5%，客流量同比增长22.7%，商场出租率稳定在94%的高位水平。目前公司已在全国布局44个商业项目，在营项目37个，成熟的商业运营体系持续创造稳定现金流。

但亮眼的商业板块终究难以扭转公司整体颓势，形成了典型的“冰火两重天”格局。商业运营业务营收体量远不及地产开发业务，53亿元的商业收入，无法对冲开发业务超230亿元的收入缺口，仅能起到微弱的利润缓冲作用，难以成为支撑公司营收回暖的核心引擎。

持续大额亏损的背后，还有两大核心“出血点”不断侵蚀利润。一方面，行业下行导致项目资产贬值，公司持续计提大额存货跌价准备，2025年存货跌价损失达24亿元，累计跌价准备余额超68亿元。另一方面，合作项目持续亏损，2025年公司投资收益亏损近10亿元，进一步放大了业绩压力。

整体来看，大悦城的困境是当前房企转型阵痛的缩影。背靠央企资源、手握顶级商业IP，却受困于住宅开发主业的持续萎缩，业务结构失衡问题凸显。未来，公司能否摆脱亏损困境，既依赖房地产市场的企稳复苏、存量项目的顺利去化，也取决于商业板块能否持续扩容，真正填补地产开发业务的业绩缺口。

关键词： 颓势 经营 大悦城 房地产 王牌商业