各位粉丝

电建良乡大学城核心地块，已经报规了。从拿地到报规可谓神速，这块地到底怎么样？值不值得等？价格能到多少？咱们详细的聊一聊。

一、最关心的两件事：面积和价格。

(资料图片仅供参考)

预计面积段：84、94、106、118、143㎡。根据报规信息，住宅部分容积率1.7、限高45米。结合电建“华曦系”一贯的产品逻辑——丰台华曦府96-139㎡、门头沟长安华曦府78-135㎡，再加上房山本地改善需求的特点，个人预测主力户型为84㎡、94㎡、106㎡、118㎡、143㎡三至四居。

参考周边竞品——隔壁大学城项目84-143㎡面积段，市场已经验证过这个区间在房山大学城的接受度，往上够得着改善门槛，往下能承接刚改客群，这个跨度覆盖了绝大多数购房需求。

价格：往北长阳项目二期网签价，大差不差。7月开盘，目前均价在3.8万元/㎡左右，属于房山“好房子”标准下的临铁的第一个第四代住宅。两个项目在位置、楼面价以及产品方面本就十分接近，预计未来的售价也会基本保持同一水准。

二、这块地的优越性，值得各位等

地铁：地块距离地铁房山线良乡大学城站不到200米，通过房山线可换乘9号线、10号线，通勤非常方便。在房山，长阳、大学城核心位置不仅仅是地铁盘很少，其实在售新盘也寥寥无几了。

商业：龙湖天街+山姆+时代广场+奥特莱斯+自建商业。 周边有首开龙湖熙悦天街、首创奥特莱斯。更重要的是，地块自带约1.5万㎡商业，而且商业部分要通过空中连廊与地铁良乡大学城站B口直接连通——下楼坐地铁、顺路逛商场，这种感觉就是地铁大学城北到龙湖天街“连廊”的感觉。

医疗：宣武医院房山院区在建。地铁2站地，这个距离非常适中。

书包：大学城的“王牌”，北京理工大学附属实验学校的在房山本地的认可度越来越高，从二手房紫悦台，书香成交价格，到当初的新盘华发，国贤府热销。目前房山基本上是“良乡、大学城以及长阳”3个片区的书包为主。

当然：房山的书包不等于东西海的书包概念，只是说从本地区域的购房逻辑来说，大学城的认可度越来越高。另一方面，300多万能够拿下的地铁旁第四代住宅跟东西海的开间“占坑”书包也不是同样的购房需求。

三、第四代住宅：阳台赠送+下沉庭院+地铁连通

阳台赠送，房山楼市的新标配。参考房山已经入市的第四代住宅——南向1.8米进深阳台+北向设备平台+L型飘窗的“组合赠送”，得房率约93-99%。电建地块可直接参考这个数据。

地铁连通社区，在房山我是第一次见。商业地块落实轨道微中心一体化要求，预留与地铁良乡大学城站空中连廊衔接条件。站厅层标高与商业地块共享层齐平，商业可通过连廊与地铁B口连通。这意味着什么？未来业主从地铁站出来，通过空中连廊直接进社区商业，再回家——也就是无风雨归家。亦庄的好房子，有这个配置。哥们儿当初见到真的有点惊艳。

架空层、风雨连廊、下沉庭院这一套好房子配置，在房山也是十分少见了。

四、电建的产品力：华曦系

电建在北京的“华曦系”已经用实力证明了自己。丰台华曦府门头沟长安华曦府、金安，全屋满配精装、极致收纳、部分户型可定制化交付预计会在房山逻辑，并且一定会有升级。

综合来说：好房子+好配套+好价格，关键是——房山地铁沿线核心区在售新盘，非常少。长阳有个“转化”项目，品质完全无法跟当下的四代住宅对比。隔壁大学城项目清盘倒计时，已经在卖车位、仓储。阎村在板块上弱了一些。其实当下房山地铁沿线属于“二选一”的时代。

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